Steuern sparen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich
5-6-stellige Steuerbeträge sparen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich. Mehrfamilienhäuser im Kanton Zürich haben in den letzten Jahrzehnten einen starken Wertzuwachs erlebt. Deshalb fällt bei einem Verkauf die Grundstückgewinnsteuer oft erschreckend hoch aus. Wir unterstützen Eigentümern, die ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, bei der Grundstückgewinnsteuer fünf- bis sechsstellige Frankenbeträge einzusparen, indem wir die Verkaufsplanung frühzeitig angehen und die wertvermehrenden Investitionen durchgehend dokumentieren.
Dieser Artikel befasst sich mit folgender Fragestellung: Wie kann man beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich Grundstückgewinnsteuern sparen?
Die Antwort hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Dieser Beitrag berücksichtigt möglichst alle Fälle hat den Anspruch, inhaltlich trotzdem verständlich zu bleiben.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Erfasst wird der Gewinn (Wertzuwachsgewinn) aus der Veräusserung eines Grundstückes.
Warum gibt es die Grundstückgewinnsteuer?
Der Hauptzweck der Grundstückgewinnsteuer ist die Eindämmung von Immobilienspekulation. Deshalb ist die Höhe dieser Steuer stark abhängig von der Besitzdauer der Immobilie und von der Höhe des realisierten Gewinns.
Folgender Grundsatz gilt:
Je kürzer die Haltedauer und je höher der Gewinn, desto höher die Grundstückgewinnsteuer.
Formel für die Berechnung des Grundstückgewinnes
Der Grundstückgewinn errechnet sich durch die Differenz des Verkaufserlöses und den Anlagekosten.
Grundstückgewinn = Verkauferlös (heute) – Anlagekosten (damals)
Verkaufserlös:
Der Verkaufserlös setzt sich zusammen aus dem Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten. Zu den Verkaufskosten zählen sämtliche im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallende Kosten und Gebühren, wie z. B. Notariats- und Grundbuchgebühren, Vermarktungs- und Werbeaufwendungen wie Inserate in Zeitungen oder im Internet sowie Maklergebühren.
Anlagekosten (Kosten beim Kauf / Bau):
→ Wenn die Immobilie kürzer als 20 Jahre im Besitz ist, gelten die damaligen Anlagekosten.
Wurde das Objekt damals gekauft, gilt der damalige Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen während der Haltedauer
Wurde ein Grundstück gekauft und bebaut, gelten die Grundstück- und Baukosten
→ Wenn Immobilie länger als 20 Jahre im Besitz ist, gilt der Verkehrswert vor 20 Jahren. Die Höhe dieses Verkehrswertes ist für die Höhe der Grundstückgewinnsteuer relevant und es gibt grossen Spielraum. Mehr dazu später.
→ Wenn die Immobilie in den letzten 20 Jahren geerbt wurde, gilt in den meisten Fällen auch der Verkehrswert vor 20 Jahren, da vom Erblasser in den meisten Fällen keine Grundstückgewinnsteuer bezahlt wurde, seltene Ausnahmen sind möglich. In den meisten Fällen wird bei einem Erbgang die Grundstückgewinnsteuer jedoch aufgeschoben und der Eigentümer hat die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer seines Vorgängers immer noch ‘im Nacken’. Somit allermeist der Verkehrswert, der die Liegenschaft vor 20 Jahren hatte.
Das grosse Steuerpotenzial bei der Grundstückgewinnsteuer – die Abzüge
Das Steuergesetz sieht verschiedene Abzugsmöglichkeiten vor, welche die Grundstückgewinnsteuer zum Teil erheblich reduzieren. Diese sind nachfolgend aufgelistet.
- Haltedauer
- Wertvermehrende Aufwendungen
- Verkaufskosten
- Gerätschaften und Erneuerungsfonds
- Aufschub
- Ersatzbeschaffung
Haltedauer
Im Kanton Zürich ist die Höhe der Grundstückgewinnsteuer folgendermassen festgelegt:
Bis zu einem Gewinn von CHF 100‘000.— gilt ein progressiver Tarif, darüber erfolgt eine lineare Besteuerung von 40 % des steuerbaren Gewinnes. Ab einer Besitzdauer von fünf bis zwanzig Jahre ermässigt sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer jedes Jahr um 3 %. Nach zwanzig Jahren beträgt die Ermässigung somit 50 %.
Bei der Berechnung der Haltedauer ist zu berücksichtigen, dass meist auf den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung abgestellt wird. Folglich sollte die Übertragung nicht knapp vor dem vollen Haltedauerjahr erfolgen.
Wertvermehrenden Aufwendungen
Zu den Anlagekosten gehören auch die wertvermehrenden Aufwendungen, wie z. B. Neu- und Ausbauten. Nicht angerechnet werden können die werterhaltenden Massnahmen – der Ersatz von Bestehendem durch Gleiches, beispielsweise einer neuen Heizung.
Tipp: Bewahren Sie sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit wertvermehrenden Investitionen auf, um die Belastung durch die Grundstückgewinnsteuer zu mindern. Die Belege der wertvermehrenden Massnahmen müssen Sie dem Steueramt zum Zeitpunkt des Verkaufes vorlegen.
Die Verkaufskosten
Sämtliche im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallende Kosten und Gebühren, wie z. B. Notariats- und Grundbuchgebühren, Vermarktungs- und Werbeaufwendungen wie Inserate in Zeitungen oder im Internet sowie Maklergebühren können zu den Anlagekosten dazugerechnet werden und wirken gewinn- und damit steuermindernd.
Gerätschaften und Erneuerungsfonds
Werden beim Verkauf Gerätschaften – z. B. der Sitzrasenmäher oder andere Arbeitsutensilien des Hauswartes – mitübertragen, können diese vom Verkaufserlös abgezogen werden. Das Gleiche gilt für einen allfälligen Erneuerungsfonds, der zum Zeitpunkt des Verkaufes einen positiven Saldo aufweist.
Solche Sonderpositionen werden mit Vorteil im Vertrag explizit erwähnt und mit ihrem Wert ausgewiesen.
Ersatzbeschaffung
Bewohnt der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses eine Wohnung oder einen definierten Teil der Liegenschaft selber, so kann er nach dem Verkauf und Auszug aus dem Haus die Zahlung der anteilsmässigen Grundstückgewinnsteuer (Verhältnis des selber bewohnten Teils an der Gesamt-Immobilie) aufschieben lassen, sofern er innert zwei Jahren den Gewinnanteil der Selbstnutzung in ein neues Zuhause investiert. Die Steuer wird erst mit dem Verkauf der neu gekauften Immobilie fällig. Verbleibt der ehemalige Mehrfamilienhausbesitzer bis zu seinem Ableben im neuen Zuhause, entfällt die Steuer komplett.
Wurde der Grundstückgewinn vollständig (oder teilweise) in ein Ersatzgrundstück reinvestiert, hält die Steuerbehörde den beantragten Steueraufschub sowie die diesem zugrunde gelegten Faktoren in einer anfechtbaren Verfügung verbindlich fest.
Fazit
Die diversen Abzugsmöglichkeiten eröffnen Verkäufern von Mehrfamilienhäusern wertvolle legale Chancen zur Steuerreduktion. Fünf- oder sechsstellige Frankenbeträge lassen sich einsparen, wenn die Verkaufsplanung rechtzeitig angegangen wird und die wertvermehrenden Investitionen durchgehend dokumentiert sind. Die Zuhilfenahme von Immobilien- und Steuerspezialisten im Verkaufsprozess ist eine empfehlenswerte Option.
