Steuern sparen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich

 

5-6-stellige Steuerbeträge sparen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich. Mehrfamilienhäuser im Kanton Zürich haben in den letzten Jahrzehnten einen starken Wertzuwachs erlebt. Deshalb fällt bei einem Verkauf die Grundstücksgewinnsteuer oft erschreckend hoch aus. Wir unterstützen Eigentümern, die ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, bei der Grundstücksgewinnsteuer fünf- bis sechsstellige Frankenbeträge einzusparen, indem wir die Verkaufsplanung frühzeitig angehen und die wertvermehrenden Investitionen durchgehend dokumentieren. 

Dieser Artikel befasst sich mit der Fragestellung: Wie kann man beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Kanton Zürich Grundstücksgewinnsteuern sparen?

Die Antwort hängt von mehreren individuellen Faktoren ab.

Der Beitrag berücksichtigt möglichst alle Fälle und hat den Anspruch, inhaltlich trotzdem verständlich zu sein.

Was ist die Grundstücksgewinnsteuer? 

Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Erfasst wird der Gewinn (Wertzuwachsgewinn) aus dem Verkauf einer Immobilie.

Warum gibt es die Grundstücksgewinnsteuer?

Der Hauptzweck der Grundstücksgewinnsteuer ist die Eindämmung von Immobilienspekulation. Deshalb ist die Höhe dieser Steuer stark abhängig von der Besitzdauer der Immobilie und von der Höhe des realisierten Gewinns.

Folgender Grundsatz gilt: 

Je kürzer die Haltedauer und je höher der Gewinn, desto höher die Grundstücksgewinnsteuer.

Formel für die Berechnung des Grundstücksgewinnes

Der Grundstücksgewinn errechnet sich durch die Differenz des Verkaufserlöses und den Anlagekosten.

Grundstücksgewinn = Verkaufserlös (heute) – Anlagekosten (damals)

Verkaufserlös: 

Der Verkaufserlös ist der erzielte Verkaufspreis für das verkaufte Objekt.

Anlagekosten (Kosten beim Kauf / Bau): 

→ Wenn Sie die Immobilie in den letzten 20 Jahren erworben haben, gelten die damaligen Anlagekosten (Kaufpreis oder Grundstück- und Baukosten).

→ Wenn Sie die Immobilie in den letzten 20 Jahren geerbt haben, gilt in den meisten Fällen auch der Verkehrswert vor 20 Jahren, da vom Erblasser in den meisten Fällen keine Grundstücksgewinnsteuer bezahlt wurde, seltene Ausnahmen sind möglich. In den meisten Fällen wird bei einem Erbgang die Grundstücksgewinnsteuer jedoch aufgeschoben und Sie als Eigentümer hat diese aufgeschobene Grundstücksgewinnsteuer seines Vorgängers immer noch ‘im Nacken’. Darum wird allermeistens der Verkehrswert, der die Liegenschaft vor 20 Jahren hatte, herangezogen.

→ Wenn die Immobilie länger als 20 Jahre im Besitz in Ihrem Eigentum ist, gilt der Verkehrswert vor 20 Jahren. Die Höhe dieses Verkehrswertes ist für die Höhe der Grundstücksgewinnsteuer relevant. –> Hinweis: Bei der Ermittlung dieses Verkehrswertes gibt grossen Spielraum, der einen direkten Einfluss auf die Höhe der Steuer hat.

Das grosse Steuerpotenzial bei der Grundstücksgewinnsteuer 

Das Steuergesetz sieht verschiedene Möglichkeiten vor, welche die Grundstücksgewinnsteuer zum Teil erheblich reduzieren. Diese sind nachfolgend aufgelistet.

1. Haltedauer
2. Wertvermehrende Aufwendungen
3. Verkaufskosten
4. Gerätschaften und Erneuerungsfonds
5. Aufschub
6. Ersatzbeschaffung

Haltedauer 

Im Kanton Zürich ist die Höhe der Grundstücksgewinnsteuer folgendermassen festgelegt:

Bis zu einem Gewinn von CHF 100‘000.— gilt ein progressiver Tarif, darüber erfolgt eine lineare Besteuerung von 40 % des steuerbaren Gewinnes. Ab einer Besitzdauer von fünf bis zwanzig Jahre ermässigt sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer jedes Jahr um 3 %. Nach zwanzig Jahren beträgt die Ermässigung somit 50 %.

Bei der Berechnung der Haltedauer ist zu berücksichtigen, dass meist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung berücksichtigt wird. Folglich sollte die Übertragung nicht knapp vor dem vollen Haltedauerjahr erfolgen.

Wertvermehrende Aufwendungen 

Wertvermehrenden Aufwendungen, wie z.B. Aufstockungen oder Ausbauten können zu den Anlagekosten addiert werden, was den Gewinn beträchtlich mindert. Nicht angerechnet werden können die werterhaltenden Massnahmen – der Ersatz von Bestehendem durch Gleiches, beispielsweise einer neuen Heizung.

Tipp: Bewahren Sie sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit wertvermehrenden Investitionen auf, um die Belastung durch die Grundstücksgewinnsteuer zu mindern. Die Belege der wertvermehrenden Massnahmen müssen Sie dem Steueramt zum Zeitpunkt des Verkaufes vorlegen.

Die Verkaufskosten 

Sämtliche im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallende Kosten und Gebühren, wie z. B. Notariats- und Grundbuchgebühren, Vermarktungs- und Werbeaufwendungen wie Inserate in Zeitungen oder im Internet sowie Maklergebühren können zu den Anlagekosten dazugerechnet werden und wirken gewinn- und damit steuermindernd.

Gerätschaften und Erneuerungsfonds 

Werden beim Verkauf Gerätschaften – z. B. der Sitzrasenmäher oder andere Arbeitsutensilien des Hauswartes – mitübertragen, können Sie diese vom Verkaufserlös abgeziehen. Das Gleiche gilt für den Erneuerungsfonds, wenn er zum Zeitpunkt des Verkaufes einen positiven Saldo aufweist. 

Ersatzbeschaffung

Bewohnen Sie als eines Mehrfamilienhauses eine Wohnung oder einen definierten Teil der Liegenschaft selber, können Sie nach dem Verkauf und Auszug aus dem Haus die Zahlung der anteilsmässigen Grundstücksgewinnsteuer (Verhältnis des selbst bewohnten Teils an der Gesamt-Immobilie) aufschieben lassen, sofern Sie innert zwei Jahren den Gewinnanteil der Selbstnutzung in ein neues Zuhause investieren. Die Steuer wird erst mit dem Verkauf der neu gekauften Immobilie fällig. Verbleiben Sie bis zu Ihrem Ableben in Ihrem neuen Zuhause, entfällt die Steuer komplett.

Wenn Sie den Grundstücksgewinn vollständig (oder teilweise) in ein Ersatzgrundstück reinvestieren, hält die Steuerbehörde den beantragten Steueraufschub sowie die diesem zugrunde gelegten Faktoren in einer anfechtbaren Verfügung verbindlich fest.

Fazit

Die diversen Abzugsmöglichkeiten eröffnen Ihnen als Verkäufer eines Mehrfamilienhauses wertvolle legale Chancen zur Steuerreduktion. Fünf- oder sechsstellige Frankenbeträge lassen sich einsparen, wenn die Verkaufsplanung rechtzeitig angegangen wird und die wertvermehrenden Investitionen durchgehend dokumentiert sind. Die Zuhilfenahme von Immobilien- und Steuerspezialisten im Verkaufsprozess ist eine empfehlenswerte Option.